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Unterer Schützenrain

Die Stadt Leonberg plant, die Fläche "Unterer Schützenrain" einer wohnbaulichen Entwicklung zuzuführen. Die Lage am Ortsrand und dennoch gute Erreichbarkeit des Stadtzentrums machen die Bedeutung dieser Fläche für die Stadtentwicklung Leonbergs aus.

Die Stadt Leonberg hat im Oktober 2020 beschlossen, für den Bereich ein Investorenauswahlverfahren mit Ideenteil durchzuführen, um so bestmögliche Ergebnisse für die zukünftige Bebauung des Areals zu erzielen. Mit dem Verfahren wurde ein Investor gesucht, welcher das Grundstück kauft und bebaut, um die Wohnungen oder ganze Gebäude an die Endnutzer zu vermieten oder zu verkaufen.

Gewünscht ist die Entwicklung eines lebendigen Wohngebiets für vielerlei Zielgruppen und möglichst alle Einkommensgruppen. Ergänzend zum Wohnungsbau ist auf dem Grundstück als Ideenteil die Integration einer viergruppigen Kindertageseinrichtung in das Planungskonzept vorgesehen. Um einen harmonischen, landschaftsplanerischen und gestalterischen Übergang zum Stadtrand zu erhalten, ist die verbleibende Fläche des Ideenteils abzüglich der Erschließungsanlagen qualitätvoll mit öffentlicher Begrünung zu beplanen.


Das Plangebiet ist der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen.


 

Investorenauswahlverfahren

Als Instrumentarium zur Gewinnung von Plankonzepten und Inverstoren wurde ein Investorenauswahlverfahren als nichtoffenes Verfahren mit vorgeschalteter Präqualifikation durchgeführt.

Ziel der jetzt abgeschlossenen Phase 2 des Investorenauswahlverfahrens war die Entstehung eines gelungenen innerstädtischen Quartiers. In diesem Zusammenhang wurde auch die Kaufpreisvorstellung für die geplante Entwicklungsmaßnahme abgefragt.

Ablauf des Verfahrens

Folgender Zeitplan lag der bisherigen Projektentwicklung zugrunde:

04.04.2022 Veröffentlichung der Präqualifikationsunterlagen
03.05.2022 Abgabe der Bewerbungsunterlagen mit Referenzen für die Präqualifikation
23.05.2022 Zu- und Absagen der Teilnehmer
25.05.2022 Versand der Auslobung und der Modelle
10.08.2022 Abgabe der Konzepte
31.08.2022 Abgabe der Modelle
15.09.2022 Sitzung des Auswahlgremiums

Insgesamt wurden 11 Arbeiten vollständig abgegeben, die alle nach formaler Prüfung im Wettbewerb zugelassen wurden. Diese Arbeiten sind in einem Vorprüfbericht (Stand 07.09.2022) dokumentiert.

Im Rahmen der Sitzung des Auswahlgremiums am 15.09.2022 wurde die Arbeit mit der anonymisierten Nummer 1008 zur weiteren Bearbeitung und für die weiteren Verhandlungen empfohlen (Protokoll zur Sitzung des Auswahlgremiums. Anmerkung: Zur Wahrung der Persönlichkeitsrechte wurde die Anwesenheitsliste mit Originalunterschriften aus dem Dokument für die Onlinefassung entnommen).


Beurteilungskriterien

Zur Entscheidungsfindung durch das Auswahlgremium wurden folgende Kriterien zur Beurteilung herangezogen:

• Städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept,
• Nutzungskonzept,
• ökologische, stadtklimatische und energetische Aspekte,
• gestalterische Aspekte,
• Innovation und Zukunftsfähigkeit,
• Schaffung und Integration bezahlbaren Wohnraums.

Gesamtbewertung

Die Bewertung der Konzepte durch das Auswahlgremium wurde in der Gesamtbewertung des Verfahrens nach der Sitzung mit 80% gewichtet. Innerhalb der Wertung des Konzeptes mit 80% wurden die eingereichten Wettbewerbsbeiträge mit Punkten gemäß Platzierung des Auswahlgremiums bewertet.

Die Empfehlung des Auswahlgremiums wurde nach der Sitzung wie folgt gewürdigt:

1. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 100% der maximalen Punktzahl

2. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 75% der maximalen Punktzahl

3. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 50% der maximalen Punktzahl

Gemäß der Sitzung des Auswahlgremiums gibt es einen 1., 2. und 3. Platz. Neben den Ergebnissen des Auswahlgremiums wurde der Kaufpreis mit 20% gewichtet.


Kriterium Gewichtung:

Konzept 80% + Kaufpreis 20% ergibt Summe 100%.

Nach Auswertung des weiteren Kriteriums "Kaufpreis", stellt sich die abschließende Rangfolge wie folgt dar:

1. Platz: 1008 – Sieger des Verfahrens
Investor: Weisenburger Projekt GmbH, Karlsruhe
Architekten: Werkgemeinschaften HHK Architekten GmbH, Stuttgart Landschaftsarchitekten: Jedamzik+Partner Landschaftsarchitekten, Stuttgart Stadtplaner: mbpk Architekten und Stadtplaner GmbH BDA DWB, Freiburg


2. Platz: 1006
Investor: ZBI Fondsmanagement GmbH, Erlangen
Architekten: Peter W. Schmidt Architekten GmbH, Pforzheim Landschaftsarchitekten: von K GmbH Landschaftsarchitektur, Ostfildern Nellingen


3. Platz: 1004
Investor: D&S Diringer & Scheidel Wohnbau GmbH, Mannheim
Architekten: blocher partners, Stuttgart
Landschaftsarchitekten: Pfrommer + Roeder Freie Landschaftsarchitekten BDLA IFLA, Stuttgart


1002; außerhalb der Ränge,4. Platz, keine Bepunktung
Investor: Siedlungswerk GmbH Wohnungs- und Städtebau, Stuttgart
Architekten: becker+haindl architekten.stadtplaner PartGmbB, Stuttgart Landschaftsarchitekten: Norbert Haindl Landschaftsarchitekt, Wemding


Bebauungskonzept Siegerentwurf

Siegerentwurf 1008


Die unten folgenden Texte zu "Städtebauliches Konzept", "Grün-/Freiflächen & Stadtklima", "Nutzungskonzept & Zonierung", "Architektur & Nachhaltigkeit" sowie "Innovatives Mobilitätskonzept" sind dem Wettbewerbsbeitrag entnommen (Quelle: Investor: Weisenburger Projekt GmbH, Karlsruhe, Architekten: Werkgemeinschaften HHK Architekten GmbH, Stuttgart Landschaftsarchitekten: Jedamzik+Partner Landschaftsarchitekten, Stuttgart; Stadtplaner: mbpk Architekten und Stadtplaner GmbH BDA DWB, Freiburg).

Städtebauliches Konzept

Das künftige Quartier am Unteren Schützenrain gliedert sich in drei Abschnitte:
Den südlichen Ideenteil bilden drei Reihenhauszeilen mit insgesamt 10 Einheiten. Sie suchen in ihrer Zweigeschossigkeit mit dem kleinteiligen Rhythmus ihrer Stirnseiten die Nachbarschaft zu den bestehenden Familienhäusern. Der nördliche Abschnitt besteht aus zwei 3-4-geschossigen Wohnhöfen. Als Realisierungsteil formulieren sie einen definierten Ortsrand und erzeugen zur Feuerbacher Straße eine wirksame Schallschutzbebauung.
Das Zentrum formuliert ein Ensemble aus vier unterschiedlich proportionierten, 2-4-geschossigen Punkthäusern. Als freistehende Häusergruppe wird sie umgeben von einem naturnah gestalteten Grünraum im fließenden Übergang zu den östlichen Biotopflächen. Während die beiden straßenseitigen Häuser weitere Geschosswohnungen für den Realisierungsteil anbieten, nehmen die beiden dem Grünraum zugewandten Baukörper die Kindertagesstätte und eine Seniorenwohngemeinschaft auf.
Vier markante Bestandsbäume werden gezielt in die abwechslungsreiche Platzfolge der Quartiersmitte eingebettet: Ein charaktervoller Walnussbaum lädt am nord­westlichen Vorplatz zum Sitzen und Plaudern ein. Der Hol- und Bringverkehr der KiTa wird hier konfliktfrei im Schatten eines bestehenden Apfelbaums abgewickelt. Das leicht überhöhte Quartiershaus formuliert im Umfeld des Vorplatzes die aus der Feuerbacher Straße wahrnehmbare Adresse des neuen Quartiers und akzentuiert zugleich den vom Straßenverkehr zurückgesetzten Quartiershof als geschütztes Entree der Kindertagesstätte.
Der große Birnbaum im Zentrum des Grundstücks verleiht dem Spielgarten der KiTa eine starke Eigenidentität. Von hier öffnet sich ein gerahmter Blick durch die Heckenbiotope in das reizvolle Landschaftspanorama im Osten.
Ein weiterer bestehender Birnbaum bildet im westlichen Straßenraum den Auftakt für eine Reihe von Besucherparkplätzen und eine Durchwegung in Richtung der östlichen Freizeit- und Biotopanlagen.

Grün-/Freiflächen & Stadtklima

In den Außenanlagen wird das städtebauliche Quartierskonzept zusätzlich gestärkt:
Die südlichen Reihenhäuser und die nördlichen Hofhäuser werden durch lineare Heckenstrukturen, private Gartenparzellen und geometrische Baumpflanzungen bestimmt. Es entstehen Gärten mit geschützter Privatsphäre und Wohnhöfe als Orte der Kommunikation. Obstbäume spielen mit allen Sinnen der Anwohner und Besucher.
Im Zentrum entsteht eine Abfolge aus halböffentlichen Plätzen sowie ein freies und lockeres Grünkonzept, das sich im Osten an den Bestand anschließt. Ein lebendiger und blühender Sträuchersaum zieht sich durch den Kern und bildet fließende Übergänge mit den Biotopstrukturen. Großes Augenmerk bekommen die vier erhaltenswerten Bestandsbäume, die Schwerpunkte setzen. Ergänzende Pflanzungen bestehen aus einem Mix aus Obstbäumen, heimischen Arten, sowie bienenfreundlichen Stauden und Sträuchern.
Der Garten der Kita wird mit einigen Spielpunkten wie Schaukeln, Weidentipis, Wasserspiel und Hangel-Kletterstrukturen ausgestattet. Wiederkehrende Motive im Freiraum sind natürliche Beschattungen, altersgerechte Spielmöglichkeiten und der Einsatz von Naturmaterialien unter möglichst geringem Eingriff in die Landschaft und das vorhandene Habitat.
Die ostwestgerichteten Blickachsen zwischen den bestehenden Gehölzstrukturen werden in Form von Durchwegungen und Platzfolgen städtebaulich fortgeführt und stadträumlich als klimatische Frischluftschleusen konzipiert. Hier entstehen Orte für Spiel, Sport und Erholung.

Nutzungskonzept & Zonierung

Die nördlichen Wohnhöfe, das zentrale Quartiershaus und das südlich anschließende Mehrfamilienhaus bilden auf einer Grundstücksfläche von ca. 3.890 m² mit einer oberirdischen BGF von ca. 5.800 m² und einer Wohnfläche von ca. 3.815 m² den Realisierungsteil des Verfahrens.
Es werden insgesamt 25% der BGF des Realisierungsteils als geförderter Mietwohnungsbau konzipiert. Auch hier sind die unterschiedlichen Wohnungsgrößen berücksichtigt. Eine entsprechende Verteilung der Einheiten im Quartier fördert gezielt die soziale Durchmischung. Die Mietabsenkung beträgt 33%. (…) Die Anordnung der Baukörper entlang der nördlichen und westlichen Grenze des Gebiets bewirkt einen nahezu vollständig ausgeprägten Straßenraum bereits im ersten Bauabschnitt sowie einen teils räumlich gefassten, teils zum östlichen Freiraum geöffneten Quartiershof. Die Tiefgaragenabfahrt befindet sich im Norden an tiefster Stelle. Der südliche Ideenteil der Familienwohnungen besteht aus drei westorientierten Reihenhauseinheiten (10 Häuser) mit Stichen und Garagen zur südlichen Wohnstraße.
Der zentral platzierte Ideenteil aus KiTa (BGF 930 m², Außenspielfläche 650 m²) und Senioren WG (2. OG) definiert im Zusammenspiel mit dem Quartiershaus und dem westlichen Mehrfamilienhaus den Quartiershof. Ein ebenerdiger Quartiersraum orientiert sich gleichermaßen zum westlichen Vorplatz wie zum zentralen Quartiershof und bietet auf 44 m² Nutzfläche die Möglichkeit der vielfältigen Begegnung zwischen den Generationen.

Architektur & Nachhaltigkeit

Die Neubauten sind in hoch wärmegedämmter Holz­Hybridbauweise im Standard KFW 40 (+) konzipiert. Hierbei werden für die Außenwände Tragelemente aus Brettschichtholz in Kombination mit vorgefertigten Wandelementen in Holztafelbauweise verwendet. Bei den Geschossdecken kommen vorgefertigte Holz-Beton-Verbundelemente mit offener Holzuntersicht und schallgedämmten Bodenaufbauten zum Einsatz, welche sowohl den statischen wie auch den schallschutz- und brandschutztechnischen Belangen entsprechen. Die Unter- und Sockelgeschosse sowie aussteifende Erschließungskerne werden in Massivbauweise errichtet. Hierbei kommt, wo sinnvoll, Recyclingbeton zum Einsatz.
Unterschiedliche Oberflächenvarianten in Holz stellen ein harmonisches und zugleich abwechslungsreiches Fassadenspiel her und suchen die Nachbarschaft zu den Holzfassaden des historischen Bestandsbaus in der Goethestraße oder den landwirtschaftlichen Nebengebäuden entlang der Feuerbacher Straße:
Im Bereich der nördlichen Wohnhöfe und der südlichen Reihenhäuser werden die Außenwände der Normalgeschosse mit einer hinterlüfteten Vertikallattung aus Lärchenholz versehen. Hierbei kommen zwei unterschiedliche Lasuren in warmen Tönen zum Einsatz. Die Eingangsbereiche und Staffelgeschosse werden durch flächige Schalungen aus Holzwerkstoffplatten aus der Struktur der Vertikallattung abgesetzt. Die Nischen sämtlicher Loggien und die Sockelbereiche werden weiß akzentuiert in gewebearmiertem Putz. Umlaufende Stahlbleche dienen als Brandschürze und sorgen für eine horizontale Gliederung. Raumhohe Fenster mit optisch betonten Lüftungsflügeln im geschossweisen Wechsel kennzeichnen die Fassaden. Im Bereich der zum Grünraum orientierten Treppenhäuser verlaufen Fensteröffnungen hinter der gelichteten Lattenstruktur und erzeugen spannungsvolle Lichtmomente und eine bauliche Verschattung.
Die vier Punkthäuser im Umfeld der Quartiersmitte heben sich gestalterisch vom restlichen Quartier ab. Sie erhalten eine hinterlüftete, geschossweise gegliederte Schalung aus Holzwerkstoffplatten. Fensteröffnungen und Fugenteilungen folgen einem freien Gestaltungsprinzip. Die klare Geometrie der Baukörper wird hier durch den Verzicht auf Staffelgeschosse unterstrichen.
Die Dächer sind extensiv begrünt und teilweise mit Photovoltaikelementen versehen. Im Bereich der Staffelgeschosse werden gemeinschaftlich genutzte Gartenflächen angedacht. Kontrolliert bewässerte Pflanzkübel unter Einbeziehung des Regenwassers sollen den Terrassengeschossen eine grüne Anmutung verleihen und den ökologischen Anspruch des Quartiers unterstreichen.
Wildblumen, insektenfreundliche Stauden und heimische Obst- und Laubbäume prägen die Außenanlagen. Aufenthaltsbereiche im Freien werden mit wasserdurchlässigen Belägen versehen, der Anteil an versiegelten Flächen wird soweit als möglich minimiert, um Überhitzungen zu vermeiden und Versickerungen zu ermöglichen. Leitbild ist das Prinzip der Schwammstadt. Retentionsflächen im nordöstlichen Anschluss des Quartiers ergänzen das Energiekonzept. Kompakte Baukörper und die Zusammenfassung von Installationseinheiten sorgen für eine hohe Wirtschaftlichkeit in Bau und Betrieb. Die hochwertige Dämmung der Außenwände und Fensterelemente mit außenliegendem, flexiblem Sonnenschutz vermeiden eine sommerliche Überhitzung. Eine kontrollierte Lüftung kommt für den Quartiersraum, die Kindetagesstätte und Sanitärzellen zum Einsatz. Für die Wärme- und Warmwasserversorgung ist eine Luft­Wärmepumpe vorgesehen
Der über die PV-Anlage erzeugte Strom unterstützt zum einen die Wärmepumpe, und wird zum anderen sofort in den Häusern verbraucht, für E-Mobilität genützt oder in das Netz eingespeist. Zur Spitzenlastabdeckung werden die Neubauten zusätzlich an das Gasnetz an der Goethestraße angeschlossen. Ein Schulterschluss zwischen Bauträger und Gemeinde soll eine vertrauensvolle Zusammenarbeit herstellen.

Innovatives Mobilitätskonzept

Die erforderlichen Stellplätze des Realisierungsteils werden in der nördlich konzipierten Tiefgarage vorgesehen. Die südlichen Reihenhäuser erhalten vorgelagerte Garagen. Entlang der Straße und im Bereich des Vorplatzes werden Besucherplätze vorgesehen. Sowohl unter- wie auch oberirdisch werden Stellplätze für E-Mobilität geplant. Im Umfeld des Walnussbaums wird ein Carsharing Platz installiert. Gut erreichbare oberirdische Fahrradräume bieten Platz für Fahr- und Lastenräder und schaffen ein Angebot an Ladestationen. Zusätzliche Fahrradstellplätze und Ladestellen werden innerhalb der Platzabfolgen im Quartier verteilt. Der Ausbau des Unteren Schützenrains sorgt für eine gute Anbindung an das örtliche Straßennetz im Süden. Eine Verlängerung nach Norden als Fuß- und Radweg stellt Kurzschlüsse in die Landschaft und Richtung Ortskern zu den Haltestellen des ÖPNV her.


Weiteres Vorgehen

Das Auswahlgremium empfiehlt der Ausloberin im weiteren Verlauf des Verfahrens mit den Verfassern des 1. Platzes in Verhandlungen zu treten.
Dabei sollen die im Wertungsrundgang diskutierten Kritikpunkte und Anregungen angesprochen und im weiteren Verlauf der Vertragsgespräche berücksichtigt werden.