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Berliner Straße
Die Stadt Leonberg plant, die Fläche "Berliner Straße" einer wohnbaulichen Entwicklung zuzuführen. Das Projektgrundstück befindet sich in zentraler Lage in Leonberg und hat eine Größe von etwa 1,35 ha. Die zentrale Lage, die unmittelbare Nähe zum Stadtpark, die gute Erreichbarkeit und die Größe machen die Bedeutung dieser Fläche für die Stadtentwicklung Leonbergs aus.
Die Stadt Leonberg hat im Oktober 2020 beschlossen, für den Bereich ein Investorenauswahlverfahren mit Ideenteil durchzuführen, um so bestmögliche Ergebnisse für die zukünftige Bebauung des Areals zu erzielen. Mit dem Verfahren wird ein Investor gesucht, welcher das Grundstück kauft, bebaut, die innere Erschließung herstellt und die Wohnungen oder ganze Gebäude an die Endnutzer vermietet oder verkauft.
Gewünscht ist die Entwicklung eines lebendigen Wohngebiets für vielerlei Zielgruppen und möglichst alle Einkommensgruppen. Ergänzend zum Wohnungsbau ist auf dem Grundstück als Ideenteil die Integration einer viergruppigen Kindertageseinrichtung in das Planungskonzept vorgesehen. Um einen harmonischen, landschaftsplanerischen und gestalterischen Übergang zum Stadtpark zu erhalten, ist die verbleibende Fläche des Ideenteils abzüglich der Erschließungsanlagen qualitätvoll mit öffentlicher Begrünung zu beplanen. In diesem Bereich soll auch ein öffentlich zugänglicher Spielplatz auf Kosten des Investors geplant werden.
Das Plangebiet ist der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen.
Investorenauswahlverfahren
Als Instrumentarium zur Gewinnung von Plankonzepten und Inverstoren wurde ein Investorenauswahlverfahren als nichtoffenes Verfahren mit vorgeschalteter Präqualifikation durchgeführt.
Ziel der jetzt abgeschlossenen Phase 2 des Investorenauswahlverfahrens war die Entstehung eines gelungenen innerstädtischen Quartiers. In diesem Zusammenhang wurde auch die Kaufpreisvorstellung für die geplante Entwicklungsmaßnahme abgefragt.
Ablauf des Verfahrens
Folgender Zeitplan lag der bisherigen Projektentwicklung zugrunde:
27.07.2021 Veröffentlichung der Präqualifikationsunterlagen
03.09.2021 Abgabe der Bewerbungsunterlagen mit Referenzen für die Präqualifikation
15.09.2021 Zu- und Absagen der Teilnehmer
16.09.2021 Versand der Auslobung und der Modelle
26.11.2021 Abgabe der Konzepte
03.12.2021 Abgabe der Modelle
20.01.2022 Sitzung des Auswahlgremiums
Insgesamt wurden 10 Arbeiten vollständig abgegeben, die alle nach formaler Prüfung im Wettbewerb zugelassen wurden. Diese Arbeiten sind in einem Vorprüfbericht (Stand 17.01.2022) dokumentiert.
Im Rahmen der Sitzung des Auswahlgremiums am 20. Januar 2022 wurde die Arbeit mit der anonymisierten Nummer 1008 einstimmig zur weiteren Bearbeitung und zu den weiteren Verhandlungen empfohlen (Protokoll zur Sitzung des Auswahlgremiums).
Beurteilungskriterien
Zur Entscheidungsfindung durch das Auswahlgremium wurden folgende Kriterien zur Beurteilung herangezogen:
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Städtebauliches Konzept
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Nutzungskonzept
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Gestalterische Qualitäten
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Freiflächenkonzept/Grünplanung
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Stadtklima
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Erschließung und Parkierung
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Innovation und Zukunftsfähigkeit des Gesamtkonzeptes
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Soziale Durchmischung
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Variantenreiche Wohnformen
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Schaffung bezahlbaren Wohnraums
Gesamtbewertung
Die Bewertung der Konzepte durch das Auswahlgremium wurde in der Gesamtbewertung des Verfahrens mit 60% gewichtet. Die Empfehlung des Auswahlgremiums wurde dabei wie folgt gewürdigt:
1. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 100% der maximalen Punktzahl
2. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 75% der maximalen Punktzahl
3. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 50% der maximalen Punktzahl
Gemäß der Sitzung des Auswahlgremiums gibt es zwei zweite Plätze und somit keinen dritten Platz. Neben den Ergebnissen des Auswahlgremiums wurden der Kaufpreis und der Umgang mit dem bezahlbaren Wohnraum mit jeweils 20% gewichtet.
Kriterium | Gewichtung
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Konzept |
60% |
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Umgang mit bezahlbarem Wohnraum |
20% |
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Kaufpreis |
20% |
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Summe |
100% |
Nach Auswertung der zwei weiteren Kriterien, Umgang mit bezahlbarem Wohnraum sowie Kaufpreis, stellt sich die abschließende Rangfolge wie folgt dar:
Berliner Straße - Bebauungskonzept
Der prämierte Quartiersentwurf fügt eine familiäre Gruppe von prägnanten Solitären in die bewegte Topografie des Stadtparks ein. Das Ensemble möchte sich dabei sowohl als lesbare Einheit von formal verwandten und aufeinander bezogenen Bauten darstellen, gleichzeitig die Kleinteiligkeit von lose angeordneten Punkthäusern ausspielen.
Das fünfgeschossige Atriumgebäude (Haus A) wird als Anker für die Gesamtkomposition gesetzt. Um dieses herum gruppieren sich das sechsgeschossige Haus am Park (Haus B), das Turmhaus (Haus C) mit acht Geschossen und das fünfgeschossige Haus Berliner Straße (Haus D).
Das Ensemble entzieht sich einem "gängigen" städtebaulichen Vorgehen und Anbindung. Es verknüpft aber gekonnt durch nur einen gemeinsamen Anger sämtliche Grün- und Wohnbereiche der Nachbarschaft.
Die vorgeschlagenen Bauformen, das Atriumhaus in hybrider, zwei Türme in massiver und das turmartige Gebäude in Holzbauweise auszuführen, besitzen eine innovative Herausforderung.
Die Mischung aus stadtvillenartigen Teilen und gut geschnittenem Geschosswohnungsbau entspricht einem interessanten Wohnkonzept, das Singles und Familien sowie alle Generationen umfasst.
Quelle: Conceptaplan Baubetreuungs- und Vertriebsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH / Bilger Fellmeth Part mbB Bierbaum.Aichele.landschaftsarchitekten / Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH
Nutzungen
In dem neuen Quartier sollen 123 Wohneinheiten entstehen. Bei der Verteilung der unterschiedlichen Wohnformen wird eine gute Mischung der zukünftigen Bewohner, ihrer individuellen Bedürfnisse, den passenden Angeboten und resultierenden Eigentumsverhältnissen angestrebt. Die geförderten Sozialmietwohnungen sind deshalb auch Bestandteil aller vier Gebäude. 40 Wohnungen (30,5%) sind als bezahlbarer Wohnraum bzw. Sozialmietwohnungen vorgesehen. Dadurch entstehen gute soziale Mischungen. Der soziale Wohnungsbau findet sich hier in hochwertiger Umgebung wieder.
Jenseits der Wohnungen sind gemeinschaftliche Nutzungen sorgfältig zu gestalten, sodass der Anspruch eines solidarischen Miteinanders im Wohnquartiers erkennbar wird. Neben den landschaftlich angelegten Freianlagen zählen hierzu eigene Gemeinschaftsräume (Treff) und Fahrradräume, die im Erdgeschoss jeweils direkt aufgefunden werden können. Direkt am Platz gelegen sind sie attraktive Anlaufstellen im Alltag der Bewohner und bilden soziale Schnittstellen vom privaten zu öffentlichen Leben. Die Kindertagesstätte (Kita) und die Spielplatzflächen ergänzen das somit belebte Wohnumfeld ideal.
Die Kita soll vier Gruppen mit 75 Plätzen umfassen und von der Stadt gebaut und betrieben werden. Sie ist als begrüntes Erdhügelgebäude geplant und soll als organische Form scheinbar nahtlos in die nördliche Hügelkuppe integriert werden.
Verkehrserschließung
Das Erschließungskonzept des Quartiers ist den wichtigsten Zielen der Mobilitäts- und Verkehrswende verpflichtet. Es soll den Fahrradverkehr, die Elektro-Mobilität und das Car-Sharing aktiv fördern und damit einen Beitrag zur umwelt- und klimafreundlichen Mobilität leisten.
Ein wesentlicher Bestandteil des Konzeptes sind eine bedachte Einbettung des Quartiers in die vorhandene Erschließungsinfrastruktur mit einem optimalen Anschluss an das bestehende Fuß- und Radwegenetz und die aktive Förderung umweltfreundlicher Mobilitätsalternativen. Hierzu werden unter anderem folgende Maßnahmen verfolgt:
- ein üppiges Angebot bequem nutzbarer Fahrradstellplätze mit Auflademöglichkeiten für E-Fahrräder
- aktive Förderung von E-Fahrrädern für die Bewohner der sozialgebundenen Wohnungen
- stationäre Car-Sharing E-Autos
- Initiierung von Ridesharing für Pendler
- flächendeckende Ausstattung der Tiefgaragen-Stellplätze mit E-Ladestationen
- Co-Working Räume, die den Bewohnern gemeinschaftlich zur Verfügung stehen
- Berücksichtigung von Home-Office-Arbeitsplätzen in den Wohnungsgrundrissen
- zentrale und durchdachte Paketzustellung mit Paketboxen
- strikte Autofreiheit des Quartiers mit Ausnahme notwendiger Rettungsfahrzeuge
Die Anbindung an die Berliner Straße wurde so positioniert, dass sowohl ein barrierefreier Zugang bis in die Quartiersmitte wie auch eine Zufahrt für Sonderfahrten (Feuerwehr, Krankentransport und Wartung) ermöglicht wird. Es wird ein Stellplatzschlüssel von 1,5 Stellplätzen/Wohneinheit für Wohnungen > 65 m² und 1 Stellplatz/Wohneinheit für Wohnungen ≤ 65 m² festgelegt. Die Stellplätze für die Anwohner werden in einer Tiefgarage auf zwei Ebenen untergebracht. Die Besucherstellplätze und die ebenerdige Zufahrt zur Tiefgarage werden entlang des Wohnweges in die sanfte Topografie integriert. Über den nördlichen Weg wird des Wohnareal und der Park barrierefrei erschlossen und bietet gleichzeitig die Zufahrt für die Feuerwehr oder Lieferverkehr.
Ein Vorplatz für die geplante Kita kann in das Erschließungskonzept angebunden werden. Die Kita kann darüber hinaus über eine weitere eigenständige Zufahrt von der Berliner Straße angedient werden.
Grünkonzeption
Die besondere naturräumliche und topografische Lage des Planungsgebietes werden aufgegriffen und als besonderes Wiedererkennungsmerkmal herausgearbeitet. So wird das Thema der landschaftlichen Parkgestaltung mit sanften Modellierungen und lockerer Baumsetzung aufgegriffen und im Quartier fortgesetzt. Besonderes Augenmerk wird auf die Erhaltung des Baumbestandes sowie der vorhandenen Topographie gelegt. Durch nur vier bauliche Einzelobjekte kann gut auf die Topographie reagiert und die freiräumlichen Schutzgüter respektiert werden. So werden die beiden wichtigen Grünzüge / Feldgehölzgürtel und die drei Linden im Gebiet erhalten.
Um eine gute Verknüpfung mit den angrenzenden Stadt- und Freiräumen zu erreichen, wird das natürlich angelegte Wegenetz aus dem Stadtpark in das neue Quartier erweitert und so zu einem Gesamtensemble zusammengeführt. Im Quartiersinneren weiten sich die Wege zu einem kleinen Anger auf und markieren eine neue gemeinschaftliche Mitte. Hier können die Bewohner zusammenkommen, sitzen, spielen und Gemeinschaft leben.
Die landschaftliche Fuge nach Süden kann als Obst- und Gemüsegarten genutzt werden. Hierfür werden kleine Terrassierungen vorgeschlagen, die weitere Nutzungs- und Aufenthaltsqualitäten für das Areal mit sich bringen. Gleichzeitig soll das südliche Gelände zur Regenwasserbewirtschaftung genutzt werden. Anfallendes Oberflächenwasser wird hier über das terrassierte Gelände kaskadenartig im Abfluss gebremst, zur Verdunstung in Mulden zurückgehalten und in Zisternen zur Regenwasserbewirtschaftung gesammelt.
Der neue Spielplatz wird ebenfalls natürlich in das Wege- und Freiraumsystem integriert und bietet mit einem kleinen Eingangsplatz und Spielbereichen für Kleinkinder und größere Kinder einen neuen Freiraum auch für die angrenzenden Stadtteile.
Die lokale Stromerzeugung im Quartier erfolgt durch Photovoltaik-Anlagen, die auf den Dächern flächendeckend installiert werden.
Durch die Minimierung der versiegelten Flächen, die starke Durchgrünung des gesamten Quartiers, Fassadenbegrünung sowie die Rückhaltung, Verdunstung und Versickerung von Niederschlagswasser mit extensiv begrünten Dächern und Retentionseinrichtungen soll die Umwelt geschont und ein gutes Mikroklima im Quartier sichergestellt werden. Zum guten Mikroklima trägt auch die emissionsfreie Wärme- und Stromerzeugung bei sowie die offene Bauweise und Anordnung der Gebäude, die eine freie Durchströmung des Quartiers durch lokale Winde zulässt.
weiteres Vorgehen
Mit dem Sieger des Auswahlverfahrens soll ein Kaufvertrag/Städtebaulicher Vertrag mit zugehöriger Bebauungs- und Erschließungsverpflichtung abgeschlossen werden. Parallel hierzu erstellt das Stadtplanungsamt auf Grundlage des Städtebaulichen Entwurfs einen Bebauungsplanentwurf, der Voraussetzung für die Baumaßnahme ist und anschließend öffentlich ausgelegt wird.