Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Abgabe auf Grundstücke. Sie betrifft sowohl unbebaute Grundstücke als auch bebaute Wohn- oder Gewerbeflächen sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Betriebe.

• Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt die sogenannte Grundsteuer A.
  
  
• Für andere Grundstücke, wie private und gewerbliche Grundstücke, gilt die Grundsteuer B. Diese kann bei Mietverhältnissen auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
  
  
• Ab 2025 können Kommunen zusätzlich eine Grundsteuer C einführen, die für baureife, unbebaute Grundstücke gilt. Ob diese Steuer erhoben wird, entscheidet jede Kommune eigenständig.

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Sie ermöglicht die Finanzierung von kommunalen Aufgaben wie dem Ausbau der öffentlichen Infrastruktur, der Bereitstellung von Kitas, Spielplätzen und weiteren Leistungen. Da die Grundsteuer unabhängig von wirtschaftlichen Schwankungen ist, stellt sie eine verlässliche Einkommensquelle dar.

Im Jahr 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer nicht mit der Verfassung vereinbar ist. Aus diesem Grund wurde ein neues Modell auf Bundesebene entwickelt. Zusätzlich erhielten die Bundesländer die Möglichkeit, eigene Berechnungsmodelle einzuführen. Baden-Württemberg hat davon Gebrauch gemacht und 2020 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet. Das alte System gilt übergangsweise bis Ende 2024, ab 2025 wird die Steuer nach den neuen Regeln berechnet.

Das Landesmodell basiert auf dem "modifizierten Bodenwertmodell". Für die Berechnung werden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert, um den sogenannten Grundsteuerwert zu erhalten. Die Bebauung des Grundstücks spielt hierbei keine Rolle.

1. Der Grundsteuerwert wird durch Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt.
   
   
2. Der Wert wird mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Bei Wohnzwecken gibt es Ermäßigungen:
   • Wohnzwecke: 30 % weniger
   • Sozialer Wohnungsbau: 25 % weniger
   • Kulturdenkmäler: 10 % weniger
     
     
3. Die Kommune wendet ihren Hebesatz auf den Grundsteuermessbetrag an.

Die Formel lautet:
Jährliche Grundsteuer = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune

Beispielrechnung

• Grundstück: 400 Quadratmeter
• Bodenrichtwert: 250 €/qm
• Hebesatz der Gemeinde: 350 %
• Steuermesszahl (nach 30 % Ermäßigung): 0,91 ‰

Rechnung:

• Grundsteuerwert: 400 qm x 250 €/qm = 100.000 €
• Steuermessbetrag: 100.000 € x 0,91 ‰ = 91,00 €
• Grundsteuer: 91,00 € x 350 % = 318,50 €

Die jährliche Grundsteuer beträgt in diesem Beispiel 318,50 €.

Das Bundesmodell berücksichtigt neben der Grundstücksfläche auch die Bebauung, wie Gebäudetyp, Größe und Alter. Dadurch ist es komplexer und fehleranfälliger. Das Modell von Baden-Württemberg ist einfacher und konzentriert sich nur auf die Fläche und den Bodenrichtwert, ohne die Gebäude einzubeziehen.

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Grundstücks in einer bestimmten Lage an. Er wird gemäß § 196 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV2021) von Gutachterausschüssen ermittelt. Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der nach § 15 ImmoWertV gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen.

In Baden-Württemberg können die Bodenrichtwerte über das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem ("BORIS-BW") abgerufen werden. Die Webseite ist über www.finanzamt-bw.fv-bwl.de oder www.gutachterausschuesse-bw.de erreichbar.

(Hinweis: Das Portal www.borisportal.de ist ein privates Unternehmen und hat nichts mit dem staatlichen Bodenrichtwertsystem zu tun.)

Die Grundsteuermesszahl ist ein Berechnungsfaktor, der verwendet wird, um den Grundsteuerwert eines Grundstücks in den Grundsteuermessbetrag umzuwandeln. Dieser Messbetrag dient als Grundlage für die Berechnung der endgültigen Grundsteuer.

Im bisherigen System betrug die Steuermesszahl bis zu 3,5 Promille. Im neuen Modell liegt sie bei 1,3 Promille, um die gestiegenen Grundstückswerte auszugleichen und eine zusätzliche finanzielle Belastung zu vermeiden. Eine reduzierte Steuermesszahl kommt zum Einsatz, wenn ein Grundstück überwiegend für Wohnzwecke genutzt wird (30 % Ermäßigung). Auch sozialer Wohnungsbau und denkmalgeschützte Gebäude profitieren von Vergünstigungen.

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl. Die Kommunen berechnen dann anhand des Hebesatzes die Höhe der endgültigen Grundsteuer.

Der Hebesatz bestimmt, wie hoch die Grundsteuer in einer Kommune letztlich ausfällt. Er wird von den Gemeinderäten festgelegt.

Die Kommune berechnet den Hebesatz basierend auf der Gesamtsumme der Messbeträge aller Grundstücke und den Einnahmen, die sie mit der Grundsteuer erzielen möchte. Ziel vieler Kommunen ist es, die Einnahmen nach der Reform ungefähr auf dem bisherigen Niveau zu halten (Aufkommensneutralität).

Hebesätze werden in den Amtsblättern der Kommunen veröffentlicht und oft auch auf deren Internetseiten zugänglich gemacht.

Ein Transparenzregister bietet eine Vorschau auf die möglichen Hebesätze ab 2025, die als Orientierung für Eigentümerinnen und Eigentümer dienen. Es ermöglicht eine grobe Einschätzung der künftigen Grundsteuer. Allerdings sind die Angaben im Transparenzregister unverbindlich, da die endgültigen Hebesätze von den Kommunen selbst beschlossen werden.

Nach der Abgabe der Grundsteuererklärung hat das Finanzamt den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag für Ihr Grundstück berechnet. Diese Angaben wurden Ihnen in Bescheiden mitgeteilt. Es ist ratsam, die Bescheide zu prüfen, um sicherzustellen, dass alle Daten korrekt sind, beispielsweise bei der Angabe zur Wohnnutzung.

Die Kommunen nutzen diese Informationen, um die neuen Hebesätze ab 2025 festzulegen. Danach erhalten Sie den Grundsteuerbescheid, der die endgültige Höhe Ihrer Grundsteuer enthält. Dieser Versand wird voraussichtlich Anfang 2025 erfolgen.

Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Abhängig von der Art der Nutzung können sich die Bodenrichtwertzonen in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern.

Eine Bodenrichtwertzone besteht aus einem räumlich zusammenhängenden Gebiet. Die Bodenrichtwertzone ist so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen. Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwert abweichenden Art der Nutzung oder Qualität können Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein. Der dort angegebene Bodenrichtwert gilt nicht für diese Grundstücke.

1. Anfrage beim Gutachterausschuss:
   Sie können den Gutachterausschuss bitten, Ihnen den Bodenrichtwert für Ihr Flurstück mitzuteilen. 
   
   
2. Qualifiziertes Gutachten beauftragen:
   Bei übergroßen Grundstücken, unterschiedlichen planungsrechtlichen Festsetzungen etc. ist eine fiktive Aufteilung des Grundstücks erforderlich. Diese kann nur durch ein Gutachten belegt werden. Für ein Gutachten ist ein schriftlicher Antrag zu stellen. Das Gutachten können Sie als Antrag auf Änderung beim Finanzamt einreichen, das den geringeren Wert berücksichtigt, wenn das Gutachten einen Unterschied von mehr als 30 % nachweist. Gem. § 38 Abs. 4 LGrStG kann das Gutachten durch den zuständigen Gutachterausschuss oder von Personen erstellt werden, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grund und Boden bestellt oder zertifiziert worden sind, erstellt werden.

Gutachten, sowie die Prüfung und gegebenenfalls die Ablehnung des Antrags auf Erstellung eines Gutachtens, sind kostenpflichtig und müssen bestimmten Anforderungen entsprechen. Die Gebühren können Sie der „Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Erstattung von Gutachten durch den Gutachterausschuss“ entnehmen. Diese Anforderungen können Sie in Informationsblättern der zuständigen Finanzbehörden nachlesen.

Sonderregelung für die erste Hauptfeststellung: Wenn Sie ein Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, kann es rückwirkend für den Stichtag 1. Januar 2025 berücksichtigt werden, unabhängig davon, wann der Antrag gestellt wurde.

Für die Berücksichtigung eines geringeren Wertes zählt der Zeitpunkt, an dem Sie den Antrag beim Finanzamt eingereicht haben – das Gutachten selbst muss zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegen. Sobald das Gutachten fertiggestellt und vom Finanzamt anerkannt wurde, berücksichtigt das Finanzamt den niedrigeren Bodenwert ab dem Beginn des Folgejahres nach der Antragstellung.
Für die erste Hauptfeststellung gibt es eine Sonderregelung: Wenn Sie das Gutachten bis zum 30. Juni 2025 in Auftrag geben, wird der neue Wert rückwirkend ab dem 1. Januar 2025 berücksichtigt, unabhängig vom Zeitpunkt der Einreichung. Wichtig ist, dass das Auftragsdatum im Gutachten dokumentiert ist.

Nichts weiter. Sobald der Ausschuss die geänderten Werte offiziell beschlossen und dem Finanzamt mitgeteilt hat, passt das Finanzamt die relevanten Bescheide automatisch an. Dies kann etwas Zeit in Anspruch nehmen, erfordert aber keine weiteren Schritte Ihrerseits.

Ein fristgerechter Einspruch wird vom Finanzamt geprüft, allerdings haben die Bearbeitung der Grundsteuererklärungen und die Umsetzung der Reform derzeit Vorrang. Wenn Sie Ihren Einspruch über „Mein ELSTER“ eingereicht haben, erhalten Sie eine Bestätigung der Übermittlung.
Einsprüche, die nur die Verfassungsmäßigkeit betreffen, ruhen in der Regel, bis die anhängigen Musterklagen endgültig entschieden sind. Falls Sie Einspruch aus anderen Gründen eingelegt haben, wird dieser entsprechend der Arbeitskapazitäten bearbeitet.
Bitte beachten Sie, dass ein Einspruch keine aufschiebende Wirkung hat. Die Grundsteuer, die ab 2025 gilt, muss unabhängig davon gezahlt werden.

Änderungen am Grundstück müssen Sie dem Finanzamt bis zum 31. Januar des Folgejahres melden, in dem die Änderung eingetreten ist. Für Änderungen in den Jahren 2022 und 2023 gilt eine verlängerte Frist bis zum 31. Dezember 2024. Diese Pflicht gilt beispielsweise bei Änderungen des Grundsteuerwerts, der Vermögensart oder bei Grundstücksteilungen. Änderungen, die eine Befreiung oder Ermäßigung der Steuer beeinflussen, sind innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.
Die Anzeige kann elektronisch über „Mein ELSTER“ erfolgen. Hier können Sie die Daten aus einer früheren Erklärung übernehmen und entsprechend anpassen.

Ab dem Jahr 2025 gilt das neue Grundsteuerrecht. Die Zahlungen erfolgen erstmals für das Steuerjahr 2025. Die Kommunen sind dabei für die Zahlungsabwicklung zuständig.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Kommunen haben Einfluss auf die Höhe durch die Festlegung der Hebesätze. Obwohl viele Kommunen sich zur Aufkommensneutralität verpflichtet haben, können sich die Steuerlasten individuell verschieben. Einige Eigentümer könnten mehr zahlen, andere weniger. Das liegt an den neuen Bewertungsgrundlagen und ist eine unvermeidbare Folge der Reform.
Im Allgemeinen können unbebaute Grundstücke teurer werden, während effizient genutzte Grundstücke – wie Mehrfamilienhäuser – eher entlastet werden.

Nach den Regelungen der Betriebskostenverordnung können Vermieterinnen und Vermieter die Grundsteuer weiterhin auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Das bedeutet, dass sich mögliche Veränderungen bei der Grundsteuer in den Nebenkostenabrechnungen niederschlagen können. Ob und in welchem Umfang sich die Reform für Mieterinnen und Mieter bemerkbar macht, zeigt sich in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025, die üblicherweise im Jahr 2026 erstellt wird.

Die Grundsteuer C wurde eingeführt, um Städte und Gemeinden bei der Mobilisierung ungenutzter, aber baureifer Grundstücke zu unterstützen. Mit dieser Regelung können Kommunen einen höheren Hebesatz für solche Grundstücke festlegen, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Die Entscheidung über die Einführung und Anwendung der Grundsteuer C liegt bei den einzelnen Kommunen, insbesondere in Gebieten mit hohem Wohnraumbedarf.