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Bodenordnung

Zur Umsetzung städtebaulicher Planungen und insbesondere zur Entwicklung neuer Baugebiete sind in der Regel bodenordnende Maßnahmen durchzuführen. Die vorhandene Grundstücksstruktur in Plangebieten weist oft die für landwirtschaftliche Nutzung typischen Grundstückszuschnitte auf und muss neu geordnet werden. Ein gängiges Instrument zur Umsetzung dieser bodenordnenden Maßnahmen stellt das Umlegungsverfahren dar.

Zweck der Umlegung

Durch ein Umlegungsverfahren sollen die Grundstücke im Umlegungsgebiet so geordnet werden, dass

  • eine verkehrsgerechte Erschließung ermöglicht und
  • eine für die vorgesehene Nutzung nach Lage, Form und Größe zweckmäßige Gestaltung der Grundstücke erreicht wird.

Grundlage der Umlegung ist ein geltender oder aufzustellender Bebauungsplan. Weiterhin kann eine Umlegung auch in bebauten Ortslagen durchgeführt werden. Durch die Umlegung sollen die im Bebauungsplan ausgewiesenen Verkehrs- und Ausgleichsflächen nach einem einheitlichen Maßstab von allen Grundstückseigentümern an die Stadt abgetreten werden.

 

 


Verfahrensbeteiligte

Beteiligt am Umlegungsverfahren sind im Wesentlichen die Eigentümer der Grundstücke im Umlegungsgebiet, die Inhaber von Rechten (z.B. Pächter, Banken) und die Stadt.


Verfahrensgrundsätze

Die im Bebauungsplan ausgewiesenen Flächen, die für eine öffentliche Nutzung vorgesehen sind (z.B. Verkehrsflächen, Grünflächen, Spielplätze, Retentionsbecken etc.) sind der Stadt zuzuteilen.

Aus den Flächen, die der Bebauungsplan als Bauland ausweist, wird für die Eigentümer der Zuteilungsanspruch in Bauland ermittelt. Dies erfolgt entsprechend ihres Flächen- / Wertanteils an den gesamten Einwurfsflächen (das sind die Flächen, die in die Umlegung eingebracht werden). Sofern eine Zuteilung nicht möglich ist, (z.B. wegen eines zu geringen Zuteilungsanspruchs) kann der Wert des Zuteilungsanspruchs in Geld ausgeglichen werden oder eine Abfindung mit Grundstücken außerhalb des Umlegungsgebietes erfolgen.

Die Neuzuteilung soll möglichst in gleicher oder gleichwertiger Lage erfolgen. Die Eigentümer haben einen Anspruch auf eine Zuteilung im Wert ihrer Einwurfsgrundstücke, die im Allgemeinen als Rohbauland bewertet sind. Durch die im Rahmen der Umlegung durchgeführten Maßnahmen (z.B. Bereitstellung der Flächen zur Erschließung des Gebietes, zweckmäßige Gestaltung der Grundstücke) erfahren die Grundstücke einen Umlegungsvorteil. Dieser Umlegungsvorteil steht der Stadt zu. Sie ist gesetzlich verpflichtet, diesen entstandenen Vorteil abzuschöpfen.


Vereinbarte amtliche Umlegung

Nach einem Grundsatzbeschluss des Gemeinderates vom Juli 2005 werden bei der Stadt

Leonberg neue Baugebiete nur dann entwickelt, wenn alle Eigentümer im künftigen Baugebiet bereit sind, einen städtebaulichen Vorvertrag abzuschließen, der mindestens folgende Regelungen enthält:

  • Durchführung einer vereinbarten amtlichen Umlegung unter Abschöpfung der vollen Bodenwertsteigerung, die durch das Umlegungsverfahren entsteht.
     
  • Übernahme sämtlicher Kosten oder Aufwendungen, die der Stadt für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind sowie der Kosten für die Ermittlung und die Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft nach § 1a Abs.3 BauGB.
     
  • Abschluss eines Erschließungsvertrages nach § 124 BauGB zur Übertragung der Herstellung und Kosten für die Erschließungsmaßnahmen.
     

Dieses Verfahren verbindet die Gestaltungsmöglichkeiten einer freiwilligen Umlegung (Vereinbarung eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB) mit den Vorteilen des gesetzlichen Umlegungsverfahrens nach §§ 45 Baugesetzbuch.

Bei vorliegender Mitwirkungsbereitschaft aller Beteiligten eröffnet die vereinbarte amtliche Umlegung in Verbindung mit dem Abschluss eines Erschließungsvertrages eine vertragliche Gesamtlösung zu einer zügigen Baugebietsentwicklung.